住宅擬以套內(nèi)使用面積交易

　　住建部就《住宅項目規(guī)范》征求意見；專家稱套內(nèi)計價并非取消公攤面積

　　近日,，《住宅項目規(guī)范》開始在住建部官網(wǎng)征求意見。征求意見稿提高了住宅設置電梯的要求,，由原七層及以上或超過16米設置電梯,，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應設置電梯，以及明確新建住宅應全裝修交付等,。而其中引發(fā)廣泛關注的是,，規(guī)定住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。有關“公攤面積將取消”,、“房價又要漲”的消息刷屏,。據(jù)悉，這是住建部首次在官方文件中明確,，住宅建筑以套內(nèi)面積交易,。而專家表示，該規(guī)范目前正在征求意見階段,，距離真正落地還很遙遠,。另外，按套內(nèi)面積交易并非意味著取消公攤面積,，也不會影響購房總價,。

　　【焦點1】

　　是否會影響購房總價？

　　對購房成本基本沒有影響

　　麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認為,，目前國際上很多國家都采用套內(nèi)面積來交易房屋,，這是國際主流交易方式。另外,，因為當前住宅的公攤面積較高,，消費者在購買的時候，房屋面積和實際居住體驗差異比較大,，這也影響了整個住宅消費市場體驗,。不過，張葉松說,，是否按套內(nèi)面積進行交易,，對購房者的購房成本基本沒有影響。更多影響在于行政上的調(diào)整,，比如官方內(nèi)部運轉(zhuǎn)和數(shù)據(jù)調(diào)整,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，是否按套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響,，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商,。另外，對于購房者而言,，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低,。

　　張大偉說，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房,，購房者更容易計價,。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地,，的確更有利于購房者,，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

　　以北京一套最近入市的商品房住宅為例,，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141.5平米,，單價為10.8萬元，增加公攤后變成了173.7平米,，多出了18%,，平均單價變成了8.8萬元，降低了19%,，但是總價都為1520萬余元,。

　　也就是說，如果按照套內(nèi)面積計價交易,，雖然面積小了,，但是單價提高了，只是計算方法發(fā)生了改變,，總價不變,。

　　【焦點2】

　　按照套內(nèi)面積計價交易有什么優(yōu)勢？

　　可減少房產(chǎn)交易中關于面積的糾紛

　　征求意見稿中,，該條規(guī)定的起草說明顯示,，按照套內(nèi)面積交易是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益,。目前,，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　還有專家表示,，按照套內(nèi)面積計價雖然不影響總房價,，但能一定程度上減少房產(chǎn)交易中關于面積的糾紛。另外,，這也為房產(chǎn)稅出臺,，奠定了基礎。

　　【焦點3】

　　公攤面積是否會取消,？

　　新規(guī)并不意味著取消公攤面積

　　什么叫公攤,？張大偉介紹，公攤即公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱,，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積,。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺,。

　　張大偉說,，公攤面積可以產(chǎn)生價格幻覺，目前大部分新建住宅交易中,，都明確列出了套內(nèi)面積價格,。房價看似降低了，實際沒有降低,，給購房者造成價格較低的錯覺,。按照市場平均的得房率，如果按照套內(nèi)計算,，全國的房價相當于還要高20%-25%,。

　　專家表示，此次征求意見,，并不意味著取消公攤面積,，甚至是毫無關聯(lián)。公攤面積將客觀存在,，想要切實解決長期被詬病的公攤面積面臨的各種質(zhì)疑,，需要進一步出臺標準和細則予以明確。

　　另外,，張大偉說,，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低,。

　　【焦點4】

　　此前入市項目如何銜接,？

　　解決歷史遺留問題需要具體細則

　　張葉松說，此次規(guī)范如果實施,，需要考慮歷史遺留問題,。以前稅費、物業(yè)費,、供暖費等都是按照建筑面積來約定,，如何銜接，需要具體細則,。

　　還有專家認為,，此次住建部征求意見的為工程建設規(guī)范，住宅項目建設,、使用和維護必須遵守該規(guī)范,。除此之外,，稅費、物業(yè)費等,，不屬于該規(guī)范管理范圍,。

　　此次征求意見稿是一項工程建設標準規(guī)范，工程規(guī)范是開展工程建設活動的“底線”要求,，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì),，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。

　　換句話說,，這是一個針對工程建設方面的標準規(guī)范,，約束的主要是工程建設方面。大家更關注的是住宅交易和后期物業(yè)費,、取暖費等,，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件,，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等,，物業(yè)方面有《物業(yè)管理條例》等。

　　張大偉表示,，這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見,，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件,，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準,。從政策內(nèi)容看，包括了住宅,、商業(yè),、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小,。

　　■ 亮點

　　新建住宅設電梯調(diào)整為四層

　　征求意見稿提高了住宅設置電梯的要求,，由原七層及以上或超過16米設置電梯，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應設置電梯,。不過,，北京此前已規(guī)定，新建,、改建的四層(含)以上住宅,，均須設置電梯。

　　新規(guī)顯示,，四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯,，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站,。十二層及十二層以上的住宅建筑,，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺,。

　　新建住宅應全裝修交付

　　征求意見稿在“驗收交付”部分提出,，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合相關規(guī)定,，包括戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成,。

　　另外，給排水,、燃氣,、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基礎設施應安裝到位,；供水,、供電、燃氣,、道路,、綠地、停車位,、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件,；消防設施應完好，消防通道應暢通,。

　　也就是說,，今后城鎮(zhèn)的新房，有望全部全裝修交房,。

　　起居室不應小于10平米

　　針對戶內(nèi)空間,，新規(guī)提出了詳細規(guī)定。由臥室,、起居室,、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于30平米,；由兼起居的臥室,、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于22平米,。

　　在臥室使用面積方面,，雙人臥室使用面積不應小于9平米；單人臥室使用面積不應小于5平米,；兼起居的臥室使用面積不應小于12平米,。起居室使用面積不應小于10平米。廚房的使用面積不應小于3.5平米,。